Декларация УСН для ТСЖ: как отражать взносы собственников и коммунальные платежи

1. Что ТСЖ не включает в доходы

Коммунальные платежи, которые собственники квартир вносят через ТСЖ за воду, газ, электричество и тепло, не являются доходом ТСЖ — при условии, что ТСЖ перечисляет их напрямую ресурсоснабжающим организациям. ТСЖ здесь выступает посредником, а не продавцом коммунальных услуг.

Взносы на содержание и ремонт общего имущества (плата за уборку, охрану, текущий ремонт) признаются целевыми поступлениями по пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ и не облагаются налогом — если расходуются строго по назначению.

Оба вида поступлений отражаются в разделе 3 декларации:

• Код 112 — средства собственников МКД, перечисленные управляющим организациям, ТСЖ, ЖСК, ЖК на ведение уставной деятельности

Подробнее о разделе 3 — в статье: Раздел 3 декларации УСН: правила заполнения (UB-9050). Полное руководство: Декларация УСН в 2026 году.

2. Что облагается налогом в ТСЖ

Налогооблагаемые доходы ТСЖ — это поступления, которые не связаны с уставной деятельностью по управлению МКД:

• Доходы от сдачи общего имущества в аренду (подвалы, технические помещения)
• Плата за размещение рекламы на фасаде здания
• Пени, начисленные должникам за просрочку взносов
• Любые иные поступления, не предусмотренные уставом как целевые

Эти суммы попадают в раздел 2.1.1 или 2.2 декларации (в зависимости от объекта налогообложения).

3. Практический пример

ТСЖ «Зелёный двор» применяет УСН «Доходы» (6%). За 2025 год поступило: взносов собственников на содержание — 3 600 000 ₽, доходов от аренды подвала — 240 000 ₽, пеней — 18 000 ₽.

В декларации:

• Раздел 3: взносы собственников 3 600 000 ₽ (код 112\) — не облагаются
• Раздел 2.1.1: доходы 258 000 ₽ (240 000 + 18 000\)
• Налог: 258 000 × 6% = 15 480 ₽ (минус взносы работников)

4. Частые вопросы

Нужно ли включать в доход возмещение коммунальных услуг по договорам с нежилыми арендаторами? Это спорный вопрос. Если ТСЖ перевыставляет коммунальные счета арендаторам нежилых помещений и получает деньги на свой счёт — налоговая может признать это доходом ТСЖ. Чтобы не включать такие поступления в доход, нужно чтобы арендатор платил коммунальным службам напрямую или чтобы ТСЖ действовало строго как агент с соответствующим договором.

Может ли ТСЖ применять УСН «Доходы минус расходы»? Да. Если ТСЖ имеет значительные налогооблагаемые доходы (например, от аренды) и существенные расходы на их получение, УСН 15% может быть выгоднее. Но большинство ТСЖ с минимальными коммерческими доходами выбирают УСН «Доходы» ради простоты учёта.

Включать ли в раздел 3 взносы на капитальный ремонт? Только если ТСЖ является владельцем специального счёта для накопления средств на капремонт. В этом случае используется код 117. Если ТСЖ перечисляет взносы в региональный фонд капремонта — эти деньги вообще не проходят через счёт ТСЖ и в декларации не отражаются.

5. Что ещё нужно знать

• Декларация по УСН для СНТ: особенности заполнения
• Декларация УСН для НКО: особенности заполнения
• Декларация УСН в 2026 году: полное руководство